KİRA HUKUKUNDA GÜNCEL SORUNLAR (Kasım 2022)

Özellikle son günlerde ülkemizde meydana gelen yüksek enflasyonist ortam kira bedellerine de yansımış olup, mal sahibi ve kiracılar arasında yaşanan anlaşmazlıklar günden güne artmaktadır. Son dönemde mahkemeye taşınan kira uyuşmazlıklarındaki artışın fazlalığı kira sözleşmelerini ve kira hukukunu anlamayı ve bu konularda bilgi sahibi olmayı daha önemli hale getirmiştir. Bu dönemde sıkça gündeme gelen soru ve sorunlara odaklanarak genel hatlarıyla olası uyuşmazlıkların önlenmesi ve mevcut uyuşmazlıkların çözümü için neler yapılabilir konusunu Gayrımenkul Hukuku alanında uzman Avukat Pınar Yıldız Aydoğan ile konuştuk.

ELÇİN: Hoşgeldiniz Pınar Hanım. Öncelikle davetimizi kabul ettiğiniz için teşekkür ederiz. Dilerseniz hemen ilk soru ile başlayalım. Içinde bulunduğumuz günlerde gerek esnaflarımız gerek ise küçük ve orta ölçekli işletmelerimiz ciddi maliyetler ile karşı karşıya. Kar oranları oldukça düştü. Vergisel yükler ağır. Ticarethanelerde enerji zamları yüzde iki yüze yaklaşmış durumda. Önemli giderlerin başında da kira giderleri geliyor. Bildiğim kadarıyla hükümet tarafından bir kira artış sınırlaması geldi. Bu sınırlama kiracılar için bir çözüm oldu mu sizce?

Merhaba Elçin Hanım. Hoşbuldum. Haklısınız herkes için zor bir dönemden geçiyoruz maalesef.  Öncelikle şunu belirtmek gerek TBMM tarafından getirilen %25’lik artış sınırlaması yalnızca konut kiraları için geldi. İşyeri kiraları için bir sınırlama yapılmadı. Bu anlamda işyeri kiraları bakımından kanunda yer alan TÜFE oranında artış kuralı uygulanmaya devam edecek. Konutlar açısından sonradan bir uzatma olmaması halinde sınırlama 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olacak. Bu değişikliğin amacı yüksek enflasyon karşısında kiracıları korumak olsada bu durum yeni yapılacak kiralamalarda kira bedellerinin çok daha yüksek belirlenmesine sebep olabilir.  Benzer bir sınırlamanın  iş yeri kiraları için de gündeme getirilmesi yerinde olur kanaatindeyim. Belki burada küçük ve orta ölçekli işletmeler ile büyük işletmeler arasında bir ayırıma giderek sınırlama oranları belirlenebilir. Uzmanların detaylı bir çalışma yapması gerekir. İşyeri kiracılarının üzerinde yüzde 20'lik bir stopaj yükü de var. Bu oranın da indirilmesi düşünülebilir. Problem çok boyutlu çözümün de bu şekilde tasarlanması gerek.

ELÇİN: Peki konutlar için böyle bir sınırlama getirilmesine rağmen Mülk sahipleri yine de bu oranın üzerinde kira zammı isteyebilir mi? İsterlerse nasıl bir yol izlemek gerekir?

Düzenleme “emredici” niteliktedir. Kabul etmeme gibi bir durum olamaz. Kiracı zam dönemi geldiğinde yüzde 25’lik artış yaparak kira parasını yatırdığında Kiraya Veren Kiracı’nın eksik yatırdığı iddiasıyla tahliye süreci başlatmaya kalkarsa (tahliye davası açmak, icra takibi başlatmak gibi) başarılı olamayacağını, davasının reddedileceğini bilmelidir. Yaptığı mahkeme masrafları da üzerinde kalır.

ELÇİN: Kira sözleşmelerinin bitiş tarihleriyle ilgili de kafa karışıklığı yaşanıyor. Bir yıl süreli sözleşme yaptım süre bitince kiracının çıkması lazım şeklinde düşünüyor mal sahipleri. Bu doğru mudur?

Kira sözleşmeleri süre sona ermeden 15 gün önce Kiraya Veren veya Kiracı tarafından yazılı olarak feshedilmediği sürece birer yıl uzuyor. Buna otomatik yenilenme deniyor. Yani siz bitirmediğiniz sürece sözleşmeniz her yıl otomatik olarak yenilenecektir. Kiraya veren uzama dönemleri 10 yılı geçene kadar süre bitimi nedeniyle tahliye davası açamaz. Eğer kiracı iseniz ve kira sözleşmesinden doğan borçlarınızı yerine getiriyorsanız, kiranızı düzenli ödüyorsanız, kural olarak on yıl dolmadan ev sahibiniz sizi çıkaramaz. Ancak bazı istisnai durumlarda sözleşme feshedilebilir veya kanunda sınırlı sayılmış hallere dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Her olayın kendine özgü şartları vardır ve buna göre irdelenmelidir. 

ELÇİN: İçinde kiracı bulunan konut veya işyeri el değiştirdiğinde hali hazırda içerde bulunan Kiracı’nın durumu ne olur? Gayrımenkulü satın alan kişi kiracıyı satın alım nedeniyle çıkarabilir mi?

Yeni malik mülkiyeti devralmasından itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirir ve kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi için 6 ay sonrası için kiralananı tahliye etmesi için kiracıya dava açabilir. Satın alım işleminden itibaren 1 aylık süre içinde yazılı bildirimde bulunmak önemli, aksi halde yeni malik kira sözleşmesini aynı şartlarla üstlenmiş oluyor.

ELÇİN: Dükkanların camlarına yapıştırılan “Devren Kiralık” ifadesi ne anlama geliyor. Burada bir işyeri başka birine devrolduğunda devredenin kira sözleşmesi son buluyor diyebilir miyiz.

Devren kiralık ifadesi bir işyerinin içindeki demirbaş ile birlikte yeni bir kiracıya devredilmesi anlamına gelir. Kiracının işyerini/ kira sözleşmesini bir başkasına devredebilmesi için mal sahibinden yazılı onay alması gerekmektedir. Mal sahibi eğer onay vermiyorsa da onay vermemesine haklı bir gerekçe göstermek durumundadır. Keyfi olarak onay vermekten kaçınıyorsa bu durumda Kiracı mahkemeye başvurarak (mahkeme kararı alarak) sözleşmesini devredebilir. Devir sonrası işletmeyi devralan kişi mevcut kira sözleşmesinin tarafı olacak ve sözleşme aynı koşullarla devam edecektir. Bu tür bir işyeri devri yapmak isteyenlere, Devreden ve Devralan Kiracı ile mal sahibinin de birlikte imzalayacağı üçlü bir devir protokolü yapmalarını öneriyoruz. Devirde pek dikkat edilmeyen bir konu daha var. İşyeri kiralarında devreden kiracı kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralan ile birlikte sorumlu olmaya devam edecektir. Yani örneğin kira bedelinin yeni kiracı tarafından ödenmemesi durumunda kiraya veren işyeri sahibi devreden kiracıdan ödeme talep edebilir.
 

ELÇİN: Kira konusunda sorun yaşayan kişiler mahkemeye gitmek yerine arabulucuya başvuramaz mı? Arabuluculuk ile daha etkin bir çözüm elde edilebiliyor mu?

Arabuluculuk, psikolojik boyutu da olan, tarafların o olay özelinde asıl ihtiyaçlarını ortaya çıkarmayı hedefleyen alternatif ve barışçıl bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Aralarında çatışma olan tarafların genelde kaçındığı ve yapamadığı şey sağlıklı bir diyalog, açık bir iletişimdir. Arabulucu tarafsız, önyargısız, üçüncü bir kişi olarak bu iletişim sürecini  kolaylaştırmaktadır.  Avukat taraftır, ama arabulucu taraf değildir. Avukat müvekkilinin menfaatlerini korumak için çalışır, mecazi anlamda onun ayakabbılarını giymiştir ancak arabulucu taraflar arasında eşitliği gözetir, menfaat dengesi kurmaya gayret eder. Kira sözleşmelerinden kaynaklanan davalar ihtiyari arabuluculuk yolu ile çözüme kavuşturulabilmektedir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce veya dava sırasında arabulucuya gidilebilir. Dava açıldıktan sonra arabulucuya gidilirse mahkeme davayı 3 ay erteliyor. Arabuluculuk süreci sonunda anlaşma belgesi için mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınır ve artık bu belge mahkeme ilamı niteliği kazanır.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğu zorunlu hale getirmek için Adalet Bakanlığı’nın çalışmaları olduğunu biliyoruz.  Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk uygulaması başlar ise taraflar açısından çok daha hızlı ve ekonomik sonuçlara ulaşılabilir. Taraflar, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunda olacak eğer anlaşma sağlanamazsa mahkeme yoluna gidilecek. Arabulucuya başvurmadan doğrudan mahkemede dava açılması halinde ise bu davalar reddedilecektir. 
 

ELÇİN: Kira artışlarının önüne nasıl geçilecek?

İnşaat maliyetlerindeki artış yeni konut üretimini zorlaştırıyor. Yeni konut üretilemedikçe de kiraların yükselmesi kaçınılmaz. Hükümetin yeni sosyal konut üretimine hız vermesi, özel sektör için arazi geliştirmenin önünün açılması, kentsel dönüşümde sorunların çözülmesi gibi bir dizi alanda iyileştirmeler yapılması gerekmekte. Bu ara gündeme gelen boş evden yüksek vergi uygulaması hayata geçirilebilir. Yurtdışında örnekleri var. Hem birden fazla evi olan ve onları kiraya vermeyip  boşta tutan kişilere hem de ikinci, üçüncü , beşinci evi satın almak isteyenlere caydırıcı vergiler uygulayan ülkeler var. İlgili bakanlıkların acilen bir konut politikası belirleyip Anayasal güvence altında olan barınma hakkı tesis edilmeli, vatandaşlarımızın yaşadığı barınma sorunlarına çözüm getirilmelidir.

 

ELÇİN :Gerek mülk sahipleri gerek ise konut veya işyeri kiracılarının yaşadığı sorunları önlemek veya azaltmak adına neler tavsiye edersiniz?

Çok yönlü düşünülmesi gereken bir soru ama ben hukukçu bakış açısıyla cevaplayacağım. Sorunun ortaya çıkmamasını sağlamak, ortaya çıkmış bir sorunu çözmeye çalışmaktan daha kolaydır. Ülkemizde maalesef genel eğilim avukatlara sorun çıktığında başvurmak. Ancak bu toplumsal algının değiştirilmesi gerek. Yargılama çok uzun ve maliyetli bir süreç. İş mahkemeye intikal ettiğinde taraflar açısından adil ve hakkaniyetli bir sonuca ulaşmak için ciddi emek ve zaman harcamak gerekiyor. Sonuç geciktiğinde taraflar mahkemeden çıkan kararla tatmin olmuyorlar. Davayı kazansalar bile aradan geçen zamanda kazanılan para değerini kaybediyor. Bu nedenle gerek kira sözleşmeleri hazırlanırken gerek kiralama süresince alınacak aksiyonlarda gerek ise problem çıkma ihtimali doğar doğmaz uzman bir avukattan danışmanlık almak ve süreci avukat ile birlikte yönetmek elzem. Kırtasiyeden alınmış matbu formlarla değil de alanında uzman bir avukat tarafından hazırlanmış detaylı bir sözleşme ile kira ilişkisine başlamak gerek. Erken evrede ödenecek bir danışmanlık ücreti inanın ilerde kişiyi çok daha yüklü maliyetlerinden kurtaracaktır. Bu anlamda hukukun her alanında, koruyucu hekimlik gibi koruyucu avukatlık bilincine sahip olmak gerekiyor. Buna ilaveten tarafların çatışmacı değil uzlaşmacı bakış açısına sahip olması önemli. Gayrimenkul satışlarında da bunu dile getiriyorum her zaman. İngiltere ve Amerika’da olduğu gibi hukukçular süreçlere baştan itibaren dahil olmalı, bilgi ve beceriye dayalı olarak verdikleri danışmanlık sayesinde o işle ilgili çıkabilecek anlaşmazlıkları ve kişilerin uğrayabilecekleri zararları öngörebilir ve önleyebilirler.