Ülkemizde hem bireylerin ve hem de şirketlerin hayatın her alanında yaşadığı sorun ve anlaşmazlıklar günden güne artmaktadır. Özellikle son dönemde yaşanan ekonomik zorluklar ve rekabetin çok yoğun yaşandığı bir ortam, tarafların akdettiği sözleşmelere uymalarını güçleştirmekte, ticari ahlak kurallarına ve etik değerlere uyum azalmaktadır. Bireylerden kurumsal şirketlere kadar herkes özellikle bu dönemde yaptıkları işlerde ve aldıkları kararlarda daha dikkatli olmak zorundadır. Süreç içinde yapılan hataların telafisi artık daha güç hale gelmiştir. Yargılamalar çok uzun ve maliyetli olmakta, taraflar genelde uzlaşmaya açık olmamaktadır. Bu ve benzeri sebeplerle, ortaya çıkmış bir sorunu çözmeye çalışmaktan ziyade sorunun hiç ortaya çıkmamasını sağlamak daha akıllıca bir tercihtir. Ülkemizde maalesef genel eğilim avukatlara sorun çıktığında, tabiri caiz ise riziko gerçekleştiğinde başvurmaktır. Ancak herhangi bir işlem ile ilgili olarak önceden uzman bir kişiye danışmak problemin hiç doğmamasını sağlayabildiği için elzemdir. Bu şekilde doğmuş ve karmaşık hale gelmiş problemlerin çözümü için harcanacak zaman, para ve emeği asgariye indirmek mümkün olabilir.

 

En basit tanımıyla hukuki sorunların ortaya çıkmasının engellenmesine yönelik yapılan çalışmalara “önleyici hukuk” diyoruz. Önleyici hukuk konuyla ilgili ön araştırma ve risk analizi temelli yapılan bir çalışma olup, yabancı ülkelerde yaygın olarak uygulanmaktadır. Özellikle İngiltere ve Amerika’da hukukçular süreçlere baştan itibaren dahil olmakta, bilgi ve beceriye dayalı olarak verdikleri danışmanlık sayesinde o işle ilgili çıkabilecek anlaşmazlıkları ve kişilerin uğrayabilecekleri zararları öngörerek, onların en baştan itibaren daha güçlü bir konumda olmalarını sağlamaktadırlar. Bu dönemde özellikle girişimciler, ulusal ve uluslararası ticaret yapan şirketler ve yatırımcılar tarafından başvurulsa da önleyici hukuk hemen her türlü şahsi ve ticari işlemler için başvurulabilecek bir yöntem olup, kişilerin tarafı olduğu olaylarda haklarını öğrenmesi, riskleri anlaması, hukukla daha yakından temas etmesi ve hukuksal okur yazarlığını artırması açısından da oldukça faydalıdır.

 

Gayrimenkul işlemleri özelinde sorunları önleyici ve tarafları koruyucu adımlar hakkında şunlara değinebiliriz. Bir ev veya arsa alırken öncelikle satın alınacak taşınmaza ait tapu kütüğü kayıtları incelenmelidir. Bu taşınmaz kime ait, “tek tapu” mu yani taşınmaz tek bir kişiye mi ait yoksa “hisseli tapu” mu yani taşınmazın birden fazla sahibi mi var? Gayrimenkule ilişkin hisse oranları, üzerinde bir kullanım hakkı olup olmadığı, ipotekli olup olmadığı, mahkemece koyulmuş satışa engel bir tedbir olup olmadığı, kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi olduğu gibi hususlar mutlaka incelenmelidir. Ayrıca kötü sürprizlerle karşılaşmamak için taşınmazın imar durum araştırması belediye ve kadastro müdürlüğü kayıtlarına bakılarak önceden yapılmalıdır. İmar planları, inşaat ruhsatı, oturma raporu, gayrimenkulün projesine uygunluğu, sit alanı içinde kalıp kalmadığı, sit ise derecesi vb. konularla ilgili önceden bilgi sahibi olunması gerekmektedir.  Eğer taraflardan biri yabancı ise, özellikle satış bedelinin ödenmesi ile ilgili kambiyo mevzuatından kaynaklı farklı hususlar gündeme gelebilecektir. Yoğun karşılaşılan alım satım ve kiralama işlemleri haricinde, imar mevzuatına uyum, miras intikal işlemleri, muris muvazaası, ortaklığın giderilmesi davaları, kentsel dönüşüm gibi gayrimenkul hukuku kaynaklı diğer alanlarda da işlem gerçekleştirmeden önce bir hukukçudan görüş almanız, ilgili belgelerinizin bir hukukçu gözüyle değerlendirilmesi hak kayıplarının önüne geçecek, olası ekonomik kayıplarınızı da en aza indirgeyecektir.  Her yıl Türk Mahkemelerinde taşınmazlarla ilgili binlerce dava açıldığı düşünülürse ciddi ön araştırma yapılması gereken bir alan olduğu tartışmasızdır.

 

Örneğin bir arsa satın aldınız ve üzerine bir ev yaptıracaksınız. Evi yapacak kişinin seçim aşamasından, sözleşme hazırlığı, sözleşme imzası ve işin yapılması süreci boyunca hukuki destek almak, sözleşmeyi tercihen bir hukukçuya hazırlatmak, hazır bir sözleşme var ise de bunu bir hukukçuya göstererek görüş almak en doğrusudur. Önümüze gelen olaylarda sıkça görüyoruz ki Türkiye’de ya hiç sözleşme yapılmıyor ya da sözleşme yapıları çok zayıf kuruluyor. Taraflar yazılı bir anlaşma imzalasalar bile kendi hakları, ihtiyaçları ve menfaatleri konusunda yeterli, adil ve güçlü bir metin yazamadıkları için sözleşmeler iyi işlemiyor.  Bazen de farkında olmadan, kendileri için tehlikeli olabilecek metinlerin altına imza atabiliyorlar. Taraflardan biri sözleşmenin bir köşesine iki satır bir şey yazıyor, örneğin fahiş bir cezai şart ekliyor, karşılıklı görüşmeler esnasında “bu zaten prosedür, önemli değil, biz birbirimize güveniyoruz nasıl olsa” deniyor. Tamam biz birbirimize güvenelim kabul ama sözleşmede neyin ne şekilde yazıldığını okuyalım ve sonucunun ne olduğunu bilelim. Almanların bir sözü var; “Güvenmek iyidir, ama tedbirli olmak daha iyidir.” diyorlar. Hukukta yazılan tek bir kelimenin dahi çok şey ifade ettiğini ve pek çok şeyi değiştirebileceğini unutmadan tedbirimizi alalım. Doğru bir sözleşme yönetimi ile taraflar arasında adil bir denge kurmak ve başarılı bir alışveriş gerçekleştirmek mümkündür.

 

Bu önerilerimiz sorun çıkmadan önceki aşamaya aitti. Sorun doğduktan sonra ise mahkeme veya mahkemeye alternatif çözüm yolları gündeme geliyor. O da başka bir yazımızın konusu olsun. Herkese saygı ve sevgilerimi sunarım.

**Avukat Pınar Yıldız Aydoğan MU LEGAL Uluslararası Hukuk Bürosu’nun kurucu ortağıdır.

Haber Kaynağı : URLA DERGİ