Kaçak Yapı nedir?

Herhangi bir yapının inşaatına başlanabilmesi için belediyelerce verilen izne yapı ruhsatı diyoruz. Bu izin inşaata dair her türlü sahiplik, proje ve inşaat bilgisi, teknik yeterlilik, yapı güvenliği gibi konular değerlendirilerek verilir. Kaçak yapı ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı, imarla ilgili güncel mevzuat hükümlerine uygun olmayan, komşu parsele, yola, kamuya ait yerlere tecavüz eden veya inşaat yasağı olan yerlere inşa edilmiş yapılardır. Yapı Ruhsatının ekleri mimari proje, statik proje, mekanik tesisat projesi ve elektrik tesisat projesidir. Bina bu belgelerden her hangi birine aykırı şekilde yapılmış ise veya hiç belge almadan yapılmış ise hem idari yaptırım süreci hem de ceza yargılaması süreci başlayabilmektedir.  Kaçak yapı tespit edildiğinde ilgili Belediye tarafından yapı tatil tutanağı düzenlenir ve binanız mühürlenir. Ardından da yapının yıkılması/kaldırılması için Belediye tarafından idari sürece devam edilir. Kamu kurumları hakkınızda savcılığa suç duyurusunda bulunur. Savcılık soruşturmasından sonra Asliye ceza mahkemelerinde Türk Ceza Kanunu uyarınca “imar kirliliğine neden olmak” suçundan kamu davası açılır.

İdari yaptırımlar ve Ceza yargılaması

Kaçak yapıyı yapan veya yaptıran kişi hakkında ceza soruşturması veya yargılama devam ederken İlgili Belediye tarafından para cezasının tahsili işlemi yapılabilir. Bu nedenle idari işlemlere karşı ayrı ceza yargılamasına karşı ayrı olacak şekilde hukuki aksiyon almak gerekmekte. Eğer kişi yapılan ceza yargılaması sonunda imar kirliliğine neden olma suçundan ceza alırsa bu taktirde  daha önce ödemiş olduğu para cezasını geri alabilecektir. Zira hukukumuzda aynı eylem ve konudan dolayı kişiye iki defa ceza verilemez. Nitekim İmar Kanunu’nda da bu suçtan mahkum olanlara para cezasının faizsiz olarak iade edileceği belirtilmiştir. Ancak kişi yapılan yargılama sonucunda beraat ederse, para cezası iade edilmemektedir. Belediye tarafından verilmiş olan idari para cezası ve yıkım kararlarına karşı kararın tebliği tarihinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemelerinde iptal davası açma hakkı bulunmaktadır. Belediye tarafından kaçak yapı tespiti yapıldıktan sonra yapının inşasının devam etmemesi adına Belediye tarafından yapı durdurulur ve mühürleme işlemi yapılır. Mühürlemeye rağmen inşaata devam edilmesi ayrı bir suç oluşturmaktadır. Ceza davası yönünden davayı dolayısıyla ceza alma ihtimalini düşürebilecek konu, kaçak yapının yapan tarafından kaldırılmasıdır. Yapının kaldırılması mümkün değil ise ve yapının gerçekten ruhsata aykırı olduğu mahkemece tespit edilirse ceza alma riski oldukça fazladır.

Tiny house ve Ağaç Evlerin hukuki statüsü

Tiny houselar genellikle 10 metrekare ile 37 metrekare arasında, tekerlekli veya sabit olarak tasarlanan evlere verilen isimdir. Tekerleksiz, sabit tiny house’lar, İmar Kanunu bakımından “yapı” olarak kabul edilir, bu nedenle sabit olan tipleri için, ilgili belediyeden yapı ruhsat alınması gerekir. İkinci tip tiny house ise tekerlekli olan tiny house’dur. Tekerlekli tiny house’lar Karayolları Trafik Yönetmeliğine tabidir. Plaka, ruhsat ve trafik tescil işlemleri ya sonra başka bir yapıldıktan sonra izne tabi olmadan kullanılabilir.  Yasal bakımdan "Çekme Karavan" gibi değerlendirilir. Tekerlekli tiny house ‘u imar durumu uygun arsanıza koyduğunuzda yasal olarak park etmiş araç ile aynı hukuki statüye sahip olacaktır. Burada bireysel olarak kullanılan tiny house larla ilgili konuştuğumuzu vurgulamak isterim. Zira toplu şekilde, ticari amaçla kurulan kamp niteliğinde yerler için işyeri açma ruhsatı ve turizm belgesi gibi farklı hukuki yeterlilikler gerekebilecektir. Buna ilaveten tekerlekli bile olsa tiny house sürekli ve sabit olarak barınma amaçlı kullanılıyorsa geçici kullanım değil, sürekli kullanım varsa bazı idareler tarafından yapı olarak değerlendirildiği ve imar kirliliği yönünden işlem yapıldığına rastlanmaktadır. Bungalovlar da sabit tiny houselar gibi yapı olarak değerlendirilir ve ruhsata tabidir.  Tarla, bağ, bahçe veya zeytinlik “imarı olmayan toprak parçası” olarak kabul edilir. İmarı olmayan toprak parçalarına ancak belirli şartları sağlayarak yapı inşa etmek mümkündür. İmar durumu olumlu olan yere yapacağınız herhangi bir ev için tarlanız en az 5 dönüm olmalıdır ve yapacağınız ev 250 metrekareyi geçmemelidir. Aynı zamanda arsanın yola cephesi olmalıdır. Buna ilişkin kurallar İmar Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Sit alanlarında hukuki durum

Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile doğal sit alanları ile ilgili kurallar 2863 sayılı Kültür ve Tabiat varlıklarını Koruma Kanununda düzenlenmiştir. Bu yerlerde Koruma Bölge Kurullarınca alınan kararlara aykırı olarak inşai ve fiziki müdahale yapılamaz. İzinsiz inşaat faaliyeti veya fiziki müdahale yapanlar cezalandırılır. İlgili maddeye göre doğal sit alanı, arkeolojik sit alanı veya benzeri koruma alanlarında izinsiz olarak, inşaat, tesisat, sondaj, yıkma, yakma, kazı veya benzeri işler yapanlar iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezasıyla cezalandırılır.

Cezai yaptırımla karşılaşmamak için ne yapılmalı?

Olayın hukuki boyutunu düşünmeden, uzman avukat görüşü almadan birtakım işlere girişen, örneğin içinde tiny house kurulu arazilerden yer alan, kooperatiflere üye olan veya kendi arazisine bile olsa sabit tiny house koyan kişiler ile kendi arsasına proje ve ruhsat dışı inşaat yapan bir çok kişi mağdur olabilmektedir.  Sonradan daha büyük sorunlarla boğuşmamak, maddi ve manevi açıdan zarara uğramamak için uzman avukat görüşü alınarak planlama ona göre yapılmalıdır.